Antes de cobrarle, el Estado necesita saber cuánto vale lo que usted tiene.
Por Carlos Chavarria Garza
Racionalidad económica o no?, la izquierda se puso creativa en la Cd. de México y por arte de magia por ahí se irán los demás estados y municipios , porque la realidad es que ya se acabaron el dinero y agotaron la confianza en la gestión pública mínima necesaria para seguir atrayendo inversiones.
El 7 de octubre la Cámara de Diputados aprobó la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral, que espera ahora en el Senado (Navarro Hernández, 2026). El texto no fija tasa ni crea impuesto alguno, y hay que reconocérselo a quienes lo defienden; lo que hace es darle a cada inmueble una clave única y reunir en una cédula qué tiene usted y a nombre de quién. En paralelo, la Sedatu mantiene en consulta un programa de ordenación del Valle de México que propone acercar los valores catastrales a los de mercado y estudia gravar, o hasta subastar, los predios baldíos (Navarrete, 2026). Clara Brugada aseguró el 9 de octubre que el predial capitalino no va a aumentar, y tres días después reconoció que lo de los baldíos y el predial debía modificarse, lo cual dice bastante de lo que traía el documento.
Que la tasa se quede igual no tranquiliza a nadie que sepa multiplicar, porque el predial es una tasa por un valor catastral, y si el valor se mueve el recibo se mueve igual. El subsecretario José Alfonso Iracheta lo dijo derecho: hay inmuebles cuyo valor catastral es una quinta parte del comercial, otros con diferencias de 30 o 40 por ciento, y el pago puede subir aunque el impuesto no suba (Navarrete, 2026). La propia Sedatu, al negar el «predialazo», admitió que es una posibilidad (Uno TV, 2026). La capital, por cierto, aplica desde enero una matriz de puntos que puede sumar hasta 6 por ciento al valor catastral de una casa y hasta 8 por ciento al de un inmueble no habitacional (Chevez, s. f.), y a los notarios los han ido convirtiendo en oficina de avisos: desde julio de 2025 reportan a la Unidad de Inteligencia Financiera toda transmisión de inmuebles desde 8,000 UMA, unos 938 mil pesos (KYC Systems, 2026), norma federal antilavado y no ocurrencia capitalina, con el mismo resultado para el propietario.
Pero el vicio de origen es la subjetividad. A diferencia del impuesto sobre la renta o del valor agregado, donde el fisco interviene sobre una transacción real en dinero contante, el patrimonio acumulado no genera liquidez por sí mismo, y para tasar una casa que nadie ha puesto en venta la burocracia inventa una conjetura: cuánto valdría el bien en un mercado hipotético que solo existe en la cabeza del tasador. Esa conjetura, elevada a decreto, es una riqueza de papel sobre la que se exige pagar con dinero líquido, castigando la previsión y premiando el consumo efímero.
Jorge Triana, coordinador del PAN en San Lázaro, lo plantea con una casa comprada hace treinta años que hoy vale mucho más sin que su dueño gane un peso adicional (Navarrete, 2026), y en la aritmética, venga de quien venga el argumento, tiene razón. Alemania lo aprendió por las malas, pues su tribunal constitucional objetó en 1995 la valuación desigual de los bienes y el impuesto dejó de cobrarse poco después (Model Diplomat, s. f.). Hayek llamó soberbia fatal a la pretensión del burócrata de saber lo que ningún burócrata puede saber (Hayek, 1988).
El mejor argumento de quienes defienden estos cobros merece respuesta. Cuando el Estado tiende una línea de metro o entuba un río, el suelo vecino se revaloriza sin que su dueño levante un dedo, y si el gasto lo paga la ciudad entera mientras la ganancia se queda en unos cuantos predios, el progreso termina monetizado solo por los propietarios. Es la vieja tesis de Henry George (1879), que en la capital se asomó en 2016, cuando el gobierno de Miguel Ángel Mancera propuso en su proyecto de Constitución que los incrementos del valor del suelo fueran riqueza pública y debió corregir el texto ante más de 31 mil firmas en contra (El Financiero, 2016). En el principio tiene razón.
Las dificultades empiezan cuando se pasa del principio al cobro. Nadie puede decir con rigor qué parte del aumento se debe a la obra y qué parte a la inflación, al barrio entero, al mercado o a la mejora que el propio dueño hizo con su dinero; la misma obra puede además arruinar durante cinco años de zanjas al comercio que la tiene enfrente, y esa pérdida no se compensa con el celo con que se mide la ganancia en valor de la propiedad.
El propietario, por otra parte, ya pagó la obra a través de los impuestos que financian el presupuesto, y la ganancia que no ha realizado no es liquidez, de modo que cobrarla cada año obliga a vender para pagar. Lo defendible es capturar el valor cuando el Estado lo crea y el privado lo realiza, es decir, al autorizar un cambio de uso de suelo, una densidad mayor o más metros construidos, o al vender el inmueble, y no sobre la expectativa de una riqueza que el dueño de una casa de treinta años jamás ha visto entrar en su bolsillo.
La ciudad dispone ya de las compensaciones a desarrolladores que sobrevivieron en la ley, y lo que ha faltado es aplicarlas, pues la recuperación de plusvalías en México resulta, según Kunz Bolaños (2024), insignificante tanto en lo económico como en lo urbano. Quien no cobró donde podía y a quien debía, difícilmente merece que le amplíen el padrón para cobrar a todos.
Hay además un dato adverso y real: México recauda poco predial, 0.11 por ciento del PIB en los gobiernos locales sin contar la capital en 2020, contra 0.38 en América Latina y 1.08 en la OCDE (Paez, 2023, con datos del IMCO). Ese rezago es el mejor argumento de quienes quieren cobrar más, y la respuesta es que un rezago de recaudación se corrige cobrando donde el valor es identificable y la obra es visible, con reglas claras, no midiendo el patrimonio de todos para decidir después cuánto quitarle.
La experiencia internacional apunta en la misma dirección. En 1990 eran doce los países de la OCDE que gravaban el patrimonio neto de las personas, y hoy quedan tres: Noruega, España y Suiza. Suecia lo abandonó en 2007 y Francia lo sustituyó en 2018 por un gravamen solo sobre inmuebles. La propia OCDE explica que se fueron por razones de eficiencia y de costo administrativo, y porque recaudaban poco, entre 0.2 por ciento del PIB en España y 1.0 por ciento en Suiza en 2016 (OECD, 2018).
Mal harían los propietarios en tomar el desmentido por el final del asunto: el Estado ya no necesita decretar un impuesto al patrimonio si le basta con medirlo, porque medido el patrimonio, cobrarlo es cuestión de elegir la tasa que le acomode a quien gobierne en cada ejercicio fiscal, y al cercar el patrimonio inmobiliario se retrocede hacia un leviatán extractivo que, en nombre de una justicia social que jamás llega, termina democratizando la miseria. Lo que el Estado mide sin que usted lo haya vendido, tarde o temprano se lo cobra.
Referencias
Chevez. (s. f.). Reformas fiscales CDMX 2026. https://chevez.com/publicaciones/reformas-fiscales-cdmx-2026
El Financiero. (2016). Rectifica Mancera y corrige artículo con el que quería cobrar plusvalía. https://www.elfinanciero.com.mx/nacional/rectifica-mancera-y-corrige-articulo-con-el-que-queria-cobrar-plusvalia/
George, H. (1879). Progress and poverty. D. Appleton & Company.
Hayek, F. A. (1988). The fatal conceit: The errors of socialism. University of Chicago Press.
Kunz Bolaños, I. (2024). Recuperación de plusvalías para el desarrollo urbano sostenible: estudio global comparativo en 61 países y casos en Latinoamérica [Presentación]. Lincoln Institute of Land Policy. https://www.lincolninst.edu/app/uploads/2024/04/mexico-ignacio_kunz.pdf
KYC Systems. (2026). Compraventa inmuebles LFPIORPI: obligaciones y umbrales 2026 [Entrada de blog]. kyc-systems.com
Model Diplomat. (s. f.). Wealth tax. https://modeldiplomat.com/learn/glossary/wealth-tax
Navarrete, S. (2026, 14 de octubre). ¿El impuesto predial subirá en CDMX y Edomex? Esto dice el Programa Metropolitano del Valle de México. Expansión Política. https://politica.expansion.mx/cdmx/2026/10/14/catastro-y-predial-claves-para-entender-plan-metropolitano
Navarro Hernández, J. C. (2026, 8 de octubre). ¿Habrá un aumento en el Predial? Estos son los cambios que propone la Ley Catastral y cómo podrían impactar. La Crónica de Hoy. https://www.cronica.com.mx/nacional/2026/10/08/habra-un-aumento-en-el-predial-estos-son-los-cambios-que-propone-la-ley-catastral-y-como-podrian-impactar/
OECD. (2018). The role and design of net wealth taxes in the OECD (OECD Tax Policy Studies, No. 26). OECD Publishing. https://doi.org/10.1787/9789264290303-en
Paez, A. (2023, 22 de junio). [Nota sobre el impuesto predial en México, con datos del IMCO]. La Crónica de Hoy. https://www.cronica.com.mx/nacional/impuesto-predial-mexico-tercera-parte-recauda.html
Uno TV. (2026). Sedatu niega «predialazo» pero admite que es una posibilidad. https://www.unotv.com/estados/ciudad-de-mexico/sedatu-niega-predialazo-pero-admite-que-es-una-posibilidad/
